[경매노하우]명도하는 방법

안녕하세요 비비안이예요^^

자 오늘은 여러분들이 가장 걱정하고 가장 어려워하는 명도에 대해서 한번 정리를 해 드리겠습니다.
그래서 명도에 관련된 정말 고급 팁까지 다 알려 드릴거니까요

[명도 사례별 정리]

1. 채무자가 거주하는 집
2. 대항력있는 임차인이 거주하고 있는 집
3. 소액임차인이 거주하는 집
4. 임차인이 많은 다가구

첫번째, 채무자가 거주하는 집

유료 경매지에 보면 대항력 있는 임차인이라고 빨간색으로 보통 표기가 되어 있는데요.
집의 소유주 즉, 채무자 겸 소유자가 있는 집은 빨간색으로 표기도 안 되어 있고 아무런 표시가 없습니다.

그 이유는 뭘까요? 소유주는 전혀 권리분석상 문제가 없다는 뜻입니다.

통상 채무자 겸 소유주가 있는 경우에는 명도가 쉬운편이 많습니다.
어려운 명도는 손에 꼽을 정도로 없습니다만 제가 명도를 했었던 방법을 드리자면 전 낙찰 받고 잔금내기 전에 담당 경매계에 가서 사건 열람을 합니다.

그럼 채무자의 연락처 및 해당 경매에 대한 모든 내용을 다 알 수 있습니다
그렇게 알게 된 채무자에게 내용증명서를 보냅니다.

요새 우체국도 온라인으로 내용증명을 보낼 수 있답니다 ^^

 

https://service.epost.go.kr/econprf.RetrieveEConprfReqSend.postal

 

내용증명서는 공유해 드릴 수 있는데요. 

이게 건마다 내용이 조금씩 달라서 수정해서 사용하시면 되는데.. 공개적으로 공유는 불가하니 

꼭 필요하신 분은 댓글 적어주시면 공유해 드리겠습니다.

 

저만의 팁인지 다른 분도 이렇게 하시는지는 몰라도 저는 명도 대상자와는 절대 통화를 하지 않습니다.
꼭 하게 된다면 짧게 합니다. 물론 정중하게 통화해야 하는 것은 기본입니다

 

그렇게 해도 안 될 때에는 잔금을 내면서 인도명령을 법원에 신청하면 됩니다.
그런데 보통 내용증명서 갔을 때 거의 마무리 됩니다.

이 인도명령도 인터넷으로 할 수 있습니다.

https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

전 여기까지 간 적은 없지만 혹시나 강하게 점유를 하려고 하는 채무자라면 '점유 이전 금지 가처분'을 해

주는게 좋습니다.

이때 거의 한 80% 이상이 명도 진행이 된다고 하시면 됩니다.

통상 여기까지 가는 일이 없는데.. 만약에 그 이상이 된다면 정말.. 그렇게 된다면 강제로 문을 열고 짐을 이쁘게 싸는 것도 아니고 막 박스에 쳐 넣습니다.

그리고 정말 많은 집행관업무를 보시는 분들이 옵니다. 그래서 나가 주십시오라고 하면 여기에서 거의 95%가 끝납니다.

그리고 나서 나머지 5% 이제 강제집행을 하든 아니면 당일에 이야기를 하면요. 거의 끝납니다.
이렇게까지 채무자가 버틴다면 왜 그럴까요?

아마 집의 진짜 주인으로써 많은 추억이 있어서 애착때문에 그러는 것이니
명도를 할때에는 채무자의 말을 경청도 해 주면서 낙찰자로써의 전할 말은 부드럽게 전하는게 좋습니다.

그러면 모든 소유주와 협상이 원만하게 됩니다.

 

두번째,대항력 있는 임차인의 물건입니다.

대항력은 말소기준 보다 우선하는 권리로 임차인의 보증금이 변제되지 않으면 낙찰자가 인수하게 되는 권리입니다쉽게 말하면 대항력 있는 임차인의 돈은 다 물어줘야 한다.. 라고 생각하시면 됩니다
그러니까 권리 분석을 정확하게 해야 겠죠?

 

사건을 분석을 하실때 대항력 있는 임차인이 보증금을 받아가는지 배당순서를 보면서 입찰금액을 작성하기도 하고 그럼에도 불구하고 다 변재가 안 되면 낙찰자분이 주고 임차인을 내 보내시면 되는데요.

말 그대로 돈만 해결되면 순순히 나가시는 상황이니 어렵지 않습니다.

또한, 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서를 받아가야 법원에서 배당금을 받을 수 있는 상황이라서 명도난이도는 거의 없다고 해도 무방합니다. 

그런데 대항력이 있는데 배당금을 신청하지 않은 임차인이 있다면 낙찰자가 부족한 금액은 줘야 한다
생각을 하시면 되구요

배당을 신청한 임차인이라면 낙찰금에서 임차인이 배당을 다 받는지를 확인하면 됩니다.

 

세번째, 소액임차인의 명도입니다

전국으로 차이가 있긴 하지만 대략 3천만 원에서 5천만 원 이하인 적은 보증금의 경우에는 소액 임차인이라고 해서 법원에'최우선 변제금'이라고 해서 대항력이 없다고 해도 법원은 해당 임차인의 보증금은 말소 기준권리보다 우선해서 배당을 해 줍니다.

 

이 때에도 소액임차인이 필요한 서류가 있습니다.
낙찰자의 명도확인서와 인감증명서입니다.^^

그게 있어야지 법원 가서 알토란 같은 보증금을 찾을 수 있기 때문입니다.

 

마지막으로, 다가구임차인들의 명도입니다.

 

퇴직하신 분들이나 월세 흐름을 원하시는 분들이 많이 선호하는 부동산인데요.

방이 많을 수록 수익률이 높아서 좋아하시긴 하지만 그 만큼 명도 대상자가 많은 상황이라 다들 부담스럽게 생각하시는데요.

명도의 첫 걸음은 임차인들과 대화를 하는 것을 두려워 하지 말라는 것입니다.

그들도 어떻게 보면 전 재산을 잃은 힘없고 겁이 많아진 사람입니다.

 

그 중 금액이 제일 낮은 분부터 개별적으로 협상을 들어갑니다.

이 분들은 대항력이 없기에 강제집행을 하게 되면 속절없이 본인의 전 재산과 가재도구도 망가지게 되는 상황임을 
인지를 하고 있습니다.

그래서 대화로 풀면 됩니다.

 

혹시 명도를 하면서 어려움이 있는 분이 있다면 댓글 주세요.

제가 할 수 있는 범위에서는 도와드려볼께요 ^^

 

저의 명도의 팁이 도움이 되셨길 바랍니다.