공매의 장점 & 단점 3가지

공매의 장점과 단점에 대해서 정리를 해 보려고 해요 ^^

 

요즘 경매로 많은 분들이 입찰을 하러 오고 있습니다.

부동산 경기가 안 좋다고 하는데.. 이렇게 높은 낙찰가격으로 부동산이 소화가 되는 것을 보면

더욱더 좋은 가격에 낙찰받기가 힘들어지고 있어요..

 

그래서 경매보다 더 경쟁력있는 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 방법인

공매에 대한 관심이 많아지면서, 공매가 무엇인지, 그리고 그 장단점에 대해 궁금해하시는 분들이 많으실 거예요.

 

그래서 이번 포스트에서는 공매의 기본 개념과 함께, 공매의 장점과 단점을 자세히 살펴보도록 할게요.

 

경매는 개인과 법인의 재산을 채권을 매각을 하는 거라면 공매는 국가기관이 압류한 재산을 매각하는 절차를 말해요.

 

주로 세금 체납이나 기타 채무 불이행으로 인해 압류된 부동산이나 자산이 공매에 포함되죠.

공매 절차는 국세징수법에 따라 진행되며, 한국자산관리공사(KAMCO)가 주관해요.

일반 경매와는 다르게, 공매는 국가의 강제권을 바탕으로 진행된다는 점이 특징이에요.

공매의 장점

1. 비교적 안전한 구매 : 공매는 국가기관이 진행하기 때문에 법적인 안전성이 높아요.
   경매와 비교했을 때, 매수자가 더 안전하게 물건을 구매할 수 있어요.
   특히, 비업무용 부동산의 경우 대금 납부 조건이 유리한 점이 많아요.
2. 명도 책임이 적음 : 공매는 한국자산관리공사가 명도 책임을 진다는 점이 큰 장점이에요.
   즉, 매수자가 물건을 인수할 때 발생할 수 있는 법적 문제를 최소화해 주죠.
   이러한 점은 처음 공매에 도전하는 분들에게 큰 도움이 될 거예요.
   
   
3. 투자 기회 제공 : 공매는 때때로 시세보다 저렴한 가격에 물건을 구매할 수 있는 기회를 제공해요.
   이는 특히 부동산 투자에 관심이 있는 분들에게 매력적인 요소가 될 수 있어요.
   
   < 경매와 공매의 차이점 정리 >

차이점	경매	공매
적용하는 방법	민사집행법	국세징수법
집행기관	법원	한국자산관리공사
입찰방법	법원 직접 입찰	온비드 전자 입찰
진행 속도	4-6주에 한번 정도 진행(속도가 느림)	주 1회씩 진행(속도가 빠름)
유찰시 최저 입찰가	20-30% 낮추어 진행	10%씩 낮추어 진행

공매의 단점

1. 제한된 물건 수 : 공매는 모든 부동산이 대상이 되는 것이 아니라, 특정 조건을 만족하는 물건들만 포함돼요.
   이로 인해 원하는 물건을 찾기가 어려울 수 있어요.
   
   
2. 복잡한 절차 : 공매는 일반 경매에 비해 절차가 복잡할 수 있어요.
   특히, 법적 절차와 문서 작업이 많아 처음 접하는 분들에게는 어려울 수 있어요.
   이런 부분을 고려해야 해요.
   
   
3. 권리 분석의 어려움 : 공매에서 제공되는 물건들은 권리 분석이 복잡한 경우가 많아요.
   따라서 사전 조사와 분석이 필수적이죠. 이에 따라 시간과 노력이 많이 소요될 수 있어요.

경매와 공매 비교

경매와 공매는 여러 면에서 차이가 있어요.
공매는 국세징수법에 따라 진행되고, 한국자산관리공사가 운영하는 반면,
경매는 민사집행법에 따라 법원에서 진행돼요.

또한, 경매는 다양한 물건에 대한 입찰이 가능하지만, 공매는 특정 조건을 충족한 물건만을 대상으로 하죠.

 

이러한 차이점들을 이해하는 데는

<부동산 경매와 공매의 주요 항목별 비교 >

주 요 항 목	법원의 부동산 경매	한국자산관리공사의 공매
종류	1. 강제 경매 2. 임의 경매	1.압류부동산의 공매 2.수탁한 비업무용 부동산의 공매 3.유입부동산의 공매 4.국유재산 대부(임대) 및 매각등의 공매
매각 방법	경쟁 입찰	1. 경쟁입찰(압류 부동산) 2. 경쟁입찰 또는 수의계약 (비업무용 부동산)
입찰 방식	1. 서면 입찰 2. 기일 입찰	온비드 시스쳄에 의한 전자입찰 & 기간입찰
입찰 보증금	최저 매각가격의 10%	입찰가격의 10%
유찰시 입찰 주기	대략 1개월이후	1주일
유찰시 가격인하율	직전 최저매각가격의 20-30%씩 저감	최조 공매가격의 10%씩 저감 ( 재량이 부여됨으로 50%가지 차감될 떄는 매각 예정가를 다시 계산해서 매각진행이 됨)
대금 납부 방법	일시불	1. 일시불 (압류부동산) 2. 분할 납부가능 (비업무용 부동산)
대금 납부 기한	낙찰 후 30-35일 이내	1.  3천만원 이내 : 7일 이내 2. 3천만원 이상 : 30일 이내
차순위 매수 신고	있음	없음
농지 취득 자격 증명서	적용됨	적용됨
명도 책임	낙찰자(매수인)	1. 매수인 (압류 부동산) 2. 매도자 (비압류 부동산)
토지 거래 허가	면제됨	1.면제됨 (압류부동산) 2.3회 이상 유찰시 면제됨 ( 비업무용 부동산 )
권리 분석	낙찰자(매수인)	1.매수인 ( 압류부동산 ) 2.필요성 적용 ( 비업무용 부동산 )
점유권원이 없는 자에 대한 명도 방법	인도 명령	명도 소송
하자 담보 책임 제도	매각불허가, 즉시 항고	없음
사전 점유 사용	불가능	1. 불가능 ( 압류 재산) 2. 매수자금 3분의 1 납부시 가능 (비업무용 부당산)

 

 

와 같은 비교 표가 도움이 될 거예요.
표를 통해 각각의 장단점을 한눈에 확인해 볼 수 있어요.

개인적인 의견

개인적으로 공매는 부동산 시장에 진입하기 위한 좋은 방법이라고 생각해요.

특히 처음 시작하는 투자자에게 안전성을 제공하고, 저렴한 가격에 물건을 구매할 가능성이 높아요.
하지만 복잡한 절차와 권리 분석의 어려움은 충분히 고려해야 해요.

따라서, 공매에 참여하기 전에 충분한 정보를 수집하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋다고 생각해요.

이처럼 공매의 장점과 단점을 알아보았는데요,

 

여러분에게 유익한 정보가 되었길 바라요.
공매를 통해 원하는 부동산을 만나보길 바랍니다.