주택매매사업자의 부가세 부과기준 85초과?

안녕하세요.

주택매매사업자로 양도소득세를 절감을 하시려고 운영하시는 분들 많으시죠?

 

저도 초기에 많이 했던 실수인데요.

매매사업자를 내지 않고도 사고 팔아도 되긴 하는데요.

부동산을 많이 사고 팔면 세무당국은 사업자로 간주하고 "간주매매사업자"로 보고 누락된 부가가치세를 납부를 하게 할 수도 있습니다.

모두 다 해당되는 것은 아니구요..

운이 안 좋아서 모니터링이 되면 해당 됩니다.

 

그 전에 사업자를 내고 운영을 하면 마음이 편하긴 하겠죠?

문제는 부가가치세가 만만치가 않습니다.

부가세는 매도한 부동산 중 건물 부분에 대해서 10%를 납부해야 합니다.

양도세가 양도차익 기준으로 과세표준을 매기는 것과 달리 부가세는 건물부분의 매매대금 자체를 기준을 삼습니다.

 

부가세는 쉽게 말해 얼마벌었느냐가 아니라 무조건 매매대금의 10%라는 겁니다

 

부가세는 누가 내는 것일까요?

부동산의 부가가치세는 최종소비자가 낸 것을 사업자가 대신 납부해 주는 것입니다.

이때 최종소비자는 부동산을 최종적으로 소비하는 '개인'을 말합니다.

 

개인끼리는 부가가치세가 발생되지 않지만 사업자와의 거래에세는 부가세가 발생합니다

그래서 누가 부담을 해야 하는 문제가 발생됩니다.

 

<부가 가치세 발생되는 4가지 상황>

 

1. 매도자가 사업자이고 

매수자가 개인이면.부가가치세는 개인이 부담을 하고 매도자가 대신 납부를 합니다.

(매수자 개인이 낸 부가세를 환급을 받고 싶다면 공급시기가 속한 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 사업자등록을 신청한 경우에는 환급받을 수 있습니다)

 

2.매도자가 사업자이고

매수자도 사업자이면 사는 사람이 부담을 하되 나중에 매입세액공제를 통해 보전 받을 수 있습니다.

 

3. 매도자가 개인이고 

매수자도 개인이라면 부가세는 전혀 발생되지 않습니다.

 

4. 매도자가 개인이고 

매수자가 사업자라도 부가세는 전혀 발생되지 않습니다.

 

<건물분 부가세를 납부해야 하는 경우>

개인매매사업자로써 양도시 85제곱미터 초과 주택을 매도하게 되면 건물분에 대해서 부가세 10%를 납부해야 합니다.

(이때 , 토지분은 면제입니다)

 

그런데 통상 주택을 매수하는 대상이 사업자가 아니기에 매도자만 10% 부가세를 납부를 하고 환급을 받지 못하는 상황입니다.

 

그러니 이 부분도 투자계획에 반영해서 신중하게 낙찰을 받고 매도해야 합니다.

입찰전에 입찰가격과 함께 건물분 부가세를 확인해 두면 좋겠죠?